張瑋堅的部落格

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  要解決房價高企的麻煩，還是要回到供求關系的調整上。隻有供應充足瞭，價格才會停下上漲的腳步。

  真對商品房進行限價的話，這將是"國五條"北京版實施細則中最為嚴厲的手段。從楊斌幾天前的表述來看，距離樓市限價管理，北京似乎隻剩臨門一腳。

  4月8日，北京市國土資源局公佈今年的《國有建設用地供應計劃》。計劃顯示，今年北京國有建設用地供應計劃總量為5650公頃，而去年這個數字是5700公頃。在住宅用地上，北京今年計劃安排住宅用地1650公頃，而去年是1700公頃。

  這個地塊最終由一傢央企拿下，其建設的商品房項目被稱為北京首個、同時也是全國首個限價商品房。

  要把商品房納入限價房序列，同時還要對商品房價格進行指導。在看到這條消息時，中國社科院經濟研究所研究員汪利娜非常困惑，她不明白，政府部門怎麼能夠區分自住型住房需求和改善型住房需求，而對這些住房的價格，又如何進行指導和限制。

  "我的理解是，北京市今年要通過直接控制價格來實現房地產調控目標。"偉業我愛我傢市場研究院經理程浩業告訴記者，這個控制價格分為兩塊，一個是對申請預售的樓盤進行價格控制，要求不得高於同地段同類型商品房價格，另一個則是將商品房變成限價商品房。

  一個基本的規律是，當直接遭遇行政管制，商品的生產就會出現變化。如果開發商覺得在政府的直接定價下，自己的利潤空間太小，就會減少投資，甚至放棄開發建設。如果越來越多的開發商這麼做，土地拍賣將遇冷。而土地無人問津，房屋的供給就會受到影響。緊接著，供給和需求的矛盾將爆發。

  這就是說，今後的房地產開發流程將變成政府直接給樓盤定價，開發商在此基礎上盤算自己該以什麼樣的價格拿地，然後競標、建設、出售。

  2010年5月，北京市房山區一塊土地的拍賣引來眾多關註。這個地塊既是地處北京遠郊區，也沒有成為地王，其引人關註之處在於，當開發商競拍土地的時候就已經獲知，這個地塊將來建設的商品房價格已經確定為每平米12500元，這個價格比周邊同類商品房價低瞭四五千元。

  2011年4月，這個限價商品房項目開盤，首批1600套房源當天被搶購一空。

  

  面對這樣的政策，購房人是該歡呼還是該緊張？

  或許是看到瞭這個信貸利率最低2015二胎年息項目的短期效應，北京市試圖擴大這種項目的建設。不出意外的話，這個項目的運作模式就是北京市今年要大力推廣的"將自住型、改善性商品房納入限價房序列進行管理"的藍本：限房價、競地價。

  在"國五條"的調控思路下，北京市拿出瞭最為嚴厲的實施細則。與其他城市不同的是，北京市在確定今年的房價控制目標時有這樣一句表述：進一步降低自住型、改善型商品住房的價格，逐步將其納入限價房序列管理。

  是不是說，北京市今後將由政府直接對房產定價，而不是由市場來決定價格？

  在程浩業看來，以預售證作為控制價格的做法很不合理，因為拿地的時候並沒有說有價格的限制，銷售的時候憑什麼就要求限制價格？而政府直接定價的限價商品房，更是違背經濟規律，"政府的價格是怎麼確定的？政府定的價格就是合理的價格嗎？"

  4月10日，北京市住房和城鄉建設委員會主任楊斌表示，北京市正在研究自住型、改善型商品住房納入限價房序列管理政策，這個管理政策將很快出臺。一石激起千層浪。這被業界迅速解讀為，商品房限價時代來臨。

  按照汪利娜的說法，政府直接限制房價短期內會實現對房價上漲幅度的控制，但長期看會帶來供應短缺。而一旦出現供應短缺，各種破解政府限價的應對措施就會隨機而出，結果是統計數據上房價得到瞭控制，但實際上房價反倒漲得更加猛烈。

  在北京，今年的土地供應依然沒有增加的表現。

  那麼，供應為什麼總是上不來？無數專傢學者已經說得很明白，土地的高度壟斷是根本。但在現有體制下，這個問題基本無解。

  楊斌對此沒有進一步的解釋。但從兩年前北京的探索來看，恐怕這將是一個肯定的答案。



  一連串的疑問擺在面前

  究竟有多少比例的商品房項目會被限制價格，目前還沒有看到具體解釋。如果對所有樓盤都進行價格限制，那商品房跟保障房的區別是什麼？如果隻是對部分樓盤進行價格限制，那麼被限價的商品房就被染上瞭濃厚的保障色彩，現有保障房體系中的種種問題會不會都將隨之而來？如何進行合理分配會不會成為大問題？而且，當這些被限價的商品房再次交易流通的時候，又該執行什麼樣的價格政策？是比照市場價還是再次被限價？

  如果說之前的樓市調控政策還隻是限制購買人的資格，那麼從現在起，價格限制的政策可能將很快登場。限價調控措施的首次亮相，可能是首都北京。

  在"國五條"北京實施細則的19條內容中，這句話此前並未引起太多關註。在民眾對北京實施細則的關註中，征稅和限制單身人士購房成為焦點。很少有人註意到限價的提法，更深層次的原因是，幾乎沒有人認為北京市會對房價直接進行限制。

  表面看來，政府是在替眾多購房人打算：直接限制房價瞭，就不會有那麼多人說買不起房瞭。但是，結果會是皆大歡喜嗎？

內容來自sina新聞

  這並非聳人聽聞。受限購政策的影響，2012年北京房地產市場上新開工的住宅面積已經大幅跌落。北京市統計局的數據顯示，2012年，北京市住宅新開工面積為1627.5萬平方米，同比2011年下降37.3%。2012年下半年北京樓市迅速升溫，就跟這種供應短缺的信號有著莫大的關系。

  這是一個惡性循環，最終的結局很有可能是買不到房，繼而買不起房。因為住房供應短缺，註定很多人會買不到房。而為瞭買到房，就會有人通過額外加價的方式來爭搶房源。到瞭那個時候，政府限定的房價就會成為一個無用的數字。

  推行限價措施的表態意義大於實際意義？

  "政府以為自己的很多政策很高明，殊不知市場上有多少應對措施？"汪利娜告訴記者，當年北京市限制外籍人士購房，結果很多中介提供一條龍服務，什麼樣的證件都能辦齊，無非就是多花點錢。

  按照楊斌的說法，"納入限價房序列管理"是一個全新的概念。和納入保障房體系中的 "兩限房"不同，這種新的限價房是滿足自住、改善型需求的商品房。兩限房針對的是中低收入傢庭，屬於保障房，而納入限價房序列管理的房產則是產權完整的商品房，針對的是中等收入傢庭，這類房子將通過政府土地收入、稅收政策的優惠保持中低價位。

  從這個意義上說，如果今年北京市將限制房價作為房地產調控的主要做法，恐怕依然難以解決房價建融台北萬華建融高企的麻煩。某種程度上，北京市推行限價措施的表態意義大於實際意義。

  除此之外，楊斌還表示，北京市已經出臺政策加強商品房銷售價格引導，如果開盤的商品房項目報價偏高且不接受指導，將不予核發預售許可證，或不給予成交資格備案。

  然而，10年的房地產調控，卻一直忽略這個簡單道理，總是試圖通過抑制需求來實現房價的合理回歸。

  "抑制需求的做法是有問題的，需要政府部門深度反思。"汪利娜說，對北京這樣的超大城市來說，隻有通過增加供應才有可能解決高房價的問題，單純抑制需求往往會適得其反。

  很難評估這個項目對所在區域房價的影響。在這個項目入市之初，確實對周邊房價造成震動，但時至今日，這個區域的房價又重新漲瞭上來。

  商品住房如何進行限價管理

商品房報價偏高不發預售證 北京將步入限價時代

  (中國青年報)

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  這是一個頗為難以理解的政策。既然是自由交易的商品房，如何進行價格限制？

  【樓盤熱詞：物業費包括什麼 占地面積和建築面積賣房 北京市房改房政策 閑置土地處理辦法 東湖灣金湖街金茂府四期 光耀東方中心路勁世界城開盤 高房價高離婚率】

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-04-15/07522070046.shtml

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