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20城下半年狂湧150大商場 商業開發模式造就"錢多多"
除瞭房企進駐商業地產市場以外，非房企也來淘金。娃哈哈商業股份有限公司副總經理宋青青表示，哇哈哈將在三到五年內籌建100座商業綜合體，這意味著，這將與萬達商業地產打造萬達廣場的速度不相上下。
以上幾種開發模式，看起來容易，但很難效仿。目前市場上最易學、最易操作的是"住宅式開發商業"模式，即流程像開發住宅一樣，先建設，再以散售產權的形式開售。有的企業在此基礎上進行稍微創新，如采用5-10年的返租等。但業內人士指出，這種模式雖然容易效仿，但對買賣雙方而言，都存在一定的風險。
"未來出色的商業地產開發商，必定要將開發、運營、金融三者很好結合起來，才能做到很好、並且長期發展下去。"房產專傢韓世同也這樣認為，商業地產是長期項目，而銀行貸款是短期資金。如果用短期資金來做長期的項目，二順位房貸利率怎麼貸款比較會過件風險很大。要解決資金問題，單靠銀行貸款和自有資金肯定不足以支撐長期項目，必須通過金融的手段，擴大融資渠道來解決。
5大開發模式
哪裡有"黃金"，哪裡就有"淘金者"。但哪裡有"淘金者"，不一定哪裡就有"黃金"。近幾年，在住宅市場頻繁受政策重擊下，"淘金"日益艱難的房企開始蜂擁至尚未受限的商業地產市場"淘金"，有的滿載而歸，有的血本無歸......在商業地產市場摸打滾爬多年的企業，正在上演"錢多多"與"錢缺缺"......
雖然各路房企都有自己的開發經營模式，但面對如此之大的商業體量，業界人士仍表示擔心。房產專傢韓世同表示，建設過多的商業項目，並不符合常住居民的需求，一旦投資者經營不善，比較難盤活。另外，房企盲目地擴張可能會讓企業遇到較大風險。"城市綜合體的發展勢頭過於迅猛，產能過剩成為瞭商傢最頭疼的問題。商傢擔心的是，附近幾公裡的范圍內，可能馬上就會出現一樣的兩個商業綜合體。"
面對激烈的行業競爭，深圳海岸城購物中心探索出自己的一條道路：因為招不到國際品牌，後來就換瞭思路，做深圳品牌的沃土，用台中太平建地貸款最高性價比的產品滿足每個傢庭的需求。但這些畢竟是推出市場時的補救措施，比起經營策略，萬科認為，商業地產關鍵在於進入資本市場，賣商業、持有商業皆非王道。
新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-07-26/08523380990.shtml
被稱為商業地產龍頭企業的萬達，一直被業界人士津津樂道，並稱其商業模式最為成功。據瞭解，萬達用最少的資金、最快的建設速度，以銷售商鋪的模式快速回籠資金。王健林曾說，萬達資金來源包括企業自有資金、銀行融資、預售回款，其中，預售回款占大頭，基本可以回籠開發資金。
最近一年多，萬達集團在國內保持每年約建設20個萬達廣場的節奏，同時連續簽約和開工瞭5個萬達文化旅遊城，每個總投資額都在三四百億元。曾經有很多企業想模仿萬達的商業模式，但最後皆以失敗而告終。最後坊間流行這樣一句話：可以挖走萬達的人，但是挖不走萬達的模式和錢。
但萬科至今也沒有找到更好的商業模式。萬科一高層近期表示，萬達模式現在走得順風順水，華潤模式走得穩當健康，凱德模式走得國際大氣，但為什麼萬科到現在還是沒有找到很好的商業模式呢？
萬達模式
凱德置地采用的商業開發模式與越秀有異曲同工之妙，但又有所不同。作為新加坡嘉德置地集團在中國的全資子公司，凱德一般采取私募基金與R EIT s雙配對運作的房地產基金模式，私募基金為項目開發提供資金支持，孵化和培育商業物業；待商業物業成熟後，能產生穩定現金流時，私募基金則向REIT s輸送項目同時退出。凱德認為這一機制保證瞭項目的持久穩定運營和資產再升級的可行性。
群雄角逐，誰更勝一籌？
萬達模式是不是最好的商業開發模式？有業內人士指出，不能說萬達模式就是最好的，目前已經面臨一定的瓶頸，畢竟大部分物業用來銷售難抵抗較大風險。
深圳、佛山的城市綜合體也在漸漸升溫，並且從"紮堆"中心區向熱點鎮街擴展。數據顯示，深圳現有綜合體22個，預計未來三年將新增7個。在有限的土地資源上，"未來深圳將遍地豪宅、遍地綜合地、遍地商場、遍地寫字樓"的預言儼然已經成為現實。
數據顯示，今年上半年，全國商業地產投資額5010億元，同比增長26%，高過住宅增速6個百分點。商業地產施工面積65344萬平方米，增長22%，高過住宅9個百分點；商業用房新開工面積11778萬平方米，高過住宅0 .7個百分點。
這種擔心不為過，有一些項目即使開業近一年，該項目目前仍有部分商業處於招商中。即使招商成功，同質化現象也非常嚴重。這對於開發商的運營經驗提出較大挑戰。甚至有業內人士指出，階段性產能過剩是必然趨勢，未來商業地產必將經歷一段時期的低谷，在部分商業過量供應的城市，可能洗牌會異常慘烈。"項目是否能夠存活下來，最終還是要看商業地產商的專業度。"
廣州為珠三角經濟龍頭城市，商業綜合體的擴張狀況最為顯著，大型商業綜合體如雨後春筍般崛起，如，番禺萬達廣場、奧園新天地、白雲綠地中心、從化欣榮宏國際商貿城、增城富港東匯城；廣佛地鐵金融城等。
學不會萬達模式，房企幹脆走自己的路。越秀地產模式R EN T S(房地產投資信托基金)平臺頗受業界關註。據越秀地產執行董事及營運總經理陳志鴻介紹，越秀房地產投資信托基金平臺，就是當商業地產項目回報率達到要求，就可以把項目註入房托，進行地產與金融結合，實現二次證券化。
略有"拆東墻補西墻"之嫌的華潤模式，也很吸引業界眼球。華潤從2004年開始探索以商業地產開發帶動住宅銷售的創新之路。目前，華潤置地已形成清晰的商業地產架構，三種商業開發模式並舉，即"都市綜合體、住宅+區域商業中心、住宅+歡樂頌"。目前，華潤萬象城現在是全國投資回報率最高的購物中心，開業3年實現盈利，2009年好像是30個億的租金收入，行內把華潤的模式稱為：用商業的模式來做商業地產，萬達是用地產的模式來做商業地產，凱德是用資本的模式來做商業地產。
今年下半年，全國將迎來購物中心供應高潮。據不完全統計，全國20個主要城市在今年下半年將有約150個購物中心開業，平均面積超過8萬平方米。數量之多、體量之大，創歷史新高。
部分企業已經開始走這條路。7月10日，開元房產信托正式登陸香港聯合交易所主板，是內地首傢酒店房地產信托。而擁有越秀地產和越秀房托兩大上市平臺的越秀地產集團，也在香港發瞭多輪公司債。
20城下半年將新增購物中心創歷史新高
如此之大的商業體量，房企如何才能在商業地產市場脫穎而出，利用有限的資源淘更多的"金"，顯然已成為擺在企業面前的重要課題。
"可以挖走萬達的人但挖不走萬達的資本模式"
核心特點：資金方面銷售物業輸血自持物業開發，同時以經營性物業抵押貸款作為後續開發資金。
點評：萬達招商上走訂單式，在資金上銷售回款和銀行融資等並舉，現在走得順風順水。
不停有商業地產公司挖角萬達？不停有地產商意圖模仿萬達模式？2013年上半年，萬達出人意料地基本完成瞭《商業地產投資建設》和《商業地產運營管理》兩本書的編輯工作，準備下半年正式出版。王健林說："很多同事不太理解萬達要把內部教材改編出書，覺得好東西都被別人學走瞭。但如果萬達的核心競爭力出一本書就被拿走瞭，那就不能叫核心競爭力。"
那麼如果說商業地產投資建設和商業地產運營管理，都不是萬達的核心競爭力，那萬達的核心競爭力又是什麼呢？是萬達的財務模式？
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- 商業地產開發模式造就"錢多多"
- 靠銷售物業稀釋總投資
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